Viver em condomínio significa saber viver no que é comum.
O Condomínio é uma espécie de propriedade em que mais de um sujeito é titular, em comum, do mesmo bem, cabendo a cada um deles uma parte ou fração ideal da coisa.
Em suas relações internas, os condôminos têm seus direitos delimitados pelos dos demais consortes, para que seja possível a coexistência.
Em outras palavras: o direito de um acaba quando começa o direito do outro.
Nesta relação, que está longe de ser fácil, há um incontável número de situações desagradáveis entre os condôminos e que podem acabar ferindo de morte o direito do outro.
Muitos desses casos são resolvidos pela administração condominial, sobretudo pelo Síndico, a quem cabe exercer um trabalho bastante delicado, apaziguando e conciliando os envolvidos.
Há, ainda, situações que só são resolvidas com a imposição de advertências ou penalidades.
Porém, há casos que fogem em absoluto da normalidade, onde as penalidades aplicadas pelo condomínio, previstas no regramento condominial, que são “leis internas”, não são suficientes para evitar a conduta grave e reiterada do condômino, e que muitas vezes torna insuportável a vida em condomínio.
Para estes casos, com muita cautela, podem ser aplicadas multas mais severas do ponto de vista econômico, ou até mesmo, como medida extrema, a exclusão do condômino considerado antissocial de sua unidade autônoma, como vem admitindo a nossa jurisprudência.
Vejamos a seguir como o Síndico e a administração condominial devem agir nestas situações.
Dentre os deveres dos condôminos, previstos no Código Civil, e que também podem estar previstos nos regramentos condominiais (convenção e regimento interno), está o de não utilizar a unidade ou as áreas comuns de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais condôminos, e aos bons costumes.
Em outras palavras, ao condômino não é permitido o uso anormal da coisa, de modo a prejudicar seu vizinho, perturbando o sossego alheio.
O mau comportamento do morador, de início, pode ser solucionado com um diálogo franco.
Ouvir mais de um morador, quer dizer, tentar entender se as atitudes do condômino infrator atingem a um grupo de moradores, ou a apenas um determinado vizinho, se há medidas que podem ser tomadas com o intuito de se reestabelecer o sossego, a salubridade e a segurança dos envolvidos, é muito importante.
Ouvir também o condômino infrator é essencial, e em muitos casos pode ser crucial para resolução da questão.
Há, no entanto, situações em que apenas a conversa não é suficiente. E daí advém a necessidade de imposição de penalidades.
O condômino que não cumprir com seus deveres estará sujeito ao pagamento da multa estipulada nos regramentos condominiais.
De acordo com o §2º, do art. 1.336 do Código Civil, em não havendo disposição expressa na convenção condominial ou no regimento interno a respeito da multa a ser aplicada a determinada infração, caberá à assembleia geral estipulá-la, sendo necessário o quórum mínimo de 2/3 dos condôminos.
Observação importante: é muito comum haver previsão nas convenções condominiais e regimentos internos a respeito da imprescindibilidade de prévia notificação do morador antes da efetiva aplicação da multa. É de suma importância ficar atento a isto, garantindo o exercício de defesa do condômino e, assim, evitando possível judicialização da questão e gastos desnecessários por parte do condomínio, na maioria das vezes já tão prejudicado com a conduta infratora do condômino.
Pois bem.
Agora imagine a seguinte situação: aquele condômino que, mesmo depois de aplicadas as penalidades, insiste na prática daquele mesmo ato prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais condôminos, e aos bons costumes, causando um verdadeiro transtorno à vida social dos que habitam o condomínio.
Esse condômino ou morador pode ser considerado antissocial, por ter uma conduta de constante perturbação à vida condominial.
São exemplos: barulho constante e excessivo, como som de música, gritos, latidos, uso da unidade para tráfico de drogas, exploração sexual, brigas e agressões constantes a vizinhos ou funcionários etc.
Para o condômino ou morador que insiste no comportamento considerado antissocial, o Código Civil autoriza a aplicação de penalidade mais severa, correspondente a 10 vezes o valor da cota condominial (parágrafo único do art. 1337 do Código Civil).
Também mostra-se cabível o ajuizamento de ação com o intuito de obstar a prática pelo infrator de determinado ato, sob pena de aplicação de penalidades ainda mais severas a serem fixadas pelo Poder Judiciário, e que sejam capazes de realmente frear o morador antissocial.
E, em casos mais extremos, é possível até mesmo o ajuizamento de demanda judicial que culmine na proibição do uso pessoal da coisa, garantindo, assim, o reestabelecimento da tranquilidade e segurança aos demais condôminos.
Ponto importante: para que o Condomínio possa adotar essa conduta mais extrema, é crucial que já tenha percorrido todo o caminho acima, ou seja, de diálogo e aplicação de penalidades, com a demonstração ao Juiz de que todas as medidas adotadas não foram suficientes para cessação do ato antissocial. O segundo ponto é ter respaldo na Convenção Condominial ou no Regimento Interno e, por isso, a relevância de as Convenções Condominiais conterem expressa previsão que autorize o Condomínio a adotar essa medida extrema em caso de conduta antissocial reiterada.
Na ausência dessa previsão específica, importante que o Condomínio tome todas as medidas previstas na Convenção para esses casos de conduta reiterada inadequada, inclusive com deliberação em Assembleia a respeito da medida de expulsão, garantindo-se o direito de defesa do condômino infrator.
Tudo isto porque, tratando-se de medida extrema, que priva o condômino do exercício pleno de seu direito de propriedade previsto constitucionalmente – pois fica impedido de conviver naquele núcleo condominial – deve-se ter bastante cautela, a fim de impedir a ocorrência de abusos e ilegalidades.
