A Lei de Locações garante ao inquilino de um imóvel comercial, inclusive aqueles situados em Shopping Center, o direito de proteger seu ponto comercial e sua atividade empresarial, através da chamada Ação Renovatória de Locação.
De forma clara e objetiva, a Ação Renovatória nada mais é que uma demanda judicial proposta pelo inquilino cujo objetivo principal é obrigar o locador (dono do imóvel ou Shopping Center) a renovar o contrato de locação não residencial com o inquilino.
É isso mesmo: recusando-se o locador a renovar o contrato de locação não residencial em curso, o inquilino tem o direito de pedir essa renovação compulsória da locação ao Poder Judiciário, que, uma vez preenchidos os requisitos legais, proferirá uma sentença que declarará a renovação da locação, isto é, que fará as vezes da vontade do locador.
Uma vez declarada a renovação da locação por decisão judicial, o inquilino poderá ter a mais absoluta certeza de que terá o direito de permanecer no imóvel até o término do período renovado, como se, de fato, tivesse assinado um novo contrato com o locador.
A esta altura, você pode estar pensando o quanto isto é injusto com o locador, não é mesmo?
A verdade é que com a criação da Ação Renovatória, a ideia principal foi a de proteger o inquilino que, após empreender esforços e realizar investimentos financeiros no imóvel locado, sobretudo para estabelecimento de seu ponto comercial e de sua atividade empresarial, era obrigado a submeter-se a retomada do imóvel pelo locador que, pior, aproveitando-se de seu esforço, passava a exercer a mesma atividade comercial anteriormente exercida pelo locatário, capturando sua clientela.
Você sabia?
Mas você sabia que para obter esse direito a renovação compulsória da locação, o inquilino deve ficar atento ao preenchimento de alguns requisitos?
São eles:
- A locação deve ter sido ajustada por escrito.
Ou seja, locações verbais não são passíveis de serem renovadas compulsoriamente.
- O contrato de locação escrito deve conter um prazo de vigência de, no mínimo, 5 anos.
Exatamente. Contratos com prazo de vigência inferiores a 5 anos não podem ser objeto de ações renovatórias, e por isto esse é um elemento muito relevante a ser observado pelas partes ao momento da assinatura de um contrato de locação não residencial.
Se, por exemplo, o inquilino está fazendo grande investimento no imóvel e pretende lá permanecer por um longo período – superior à vigência do contrato – é importante que exija que o prazo no contrato seja de, no mínimo, 5 anos, com o que poderá vir a Juízo pleitear a renovação compulsória de seu contrato.
- A ação deve ser proposta com a locação ainda em vigor por prazo determinado.
Como visto acima, para que se tenha direito à ação renovatória, necessário que o contrato contenha prazo de vigência de 5 anos ou mais.
Além disso, a ação deve ser proposta antes do término desse prazo de vigência previsto no contrato, isto é, em momento em que a locação ainda não esteja vigorando por prazo indeterminado. Locações que estejam vigorando por prazo indeterminado não são passiveis de serem renovadas por meio de Ação Renovatória.
Mas então qual é o timing correto para propositura desta ação?
A Renovatória de Locação deve ser proposta no período de um ano, no máximo, e até seis meses, no mínimo, antes da finalização do prazo previsto no contrato.
O descumprimento deste requisito é fatal, pois a lei é clara: perde o direito à demanda renovatória quem não observa rigorosamente este prazo.
- O inquilino deve estar em dia com o pagamento dos aluguéis e demais encargos da locação, e;
- O inquilino deve estar exercendo a mesma atividade naquele local por um período mínimo de 3 anos.
Uma vez presentes todos esses requisitos, o que deve ser comprovado por meio de documentos, garantido estará o direito do inquilino de obter a renovação de seu contrato por meio de uma demanda judicial.
Não que com tudo isto o dono do imóvel não tenha direito de reavê-lo. A Lei de Locações garante ao locador esse direito de retomada, porém em situações bastante restritas, elencadas na própria Lei. Tratando-se de locação em Shopping Center, essas hipóteses ficam ainda mais restritas.
