Os contratos de locação em shopping center possuem cláusulas e condições bastante peculiares, que não são costumeiramente utilizadas em contratos de locação em imóveis fora desse microssistema.
Ao celebrar um contrato de locação com um empreendedor de shopping center, o empresário deve ter em mente que está ingressando em um negócio jurídico que possui diversas peculiaridades distintas da locação comum não residencial, prevista na Lei n. 8.245/91 (conhecida como Lei de Locações).
Dentre elas, encontram-se as cláusulas que preveem a remuneração do empreendedor paga em contraprestação à locação do espeço comercial ao lojista, sobre as quais trataremos a seguir.
O pagamento do aluguel em shopping center, em regra, é estipulado sobre um percentual do faturamento do lojista, garantido sempre um valor mínimo ao empreendedor.
Portanto, é comum os contratos preverem o pagamento de um aluguel percentual (equivalente a x% de seu faturamento bruto) ou um aluguel mínimo (de R$x mil reais), prevalecendo sempre o que for maior.
A remuneração mínima mensal garante que, na hipótese de o percentual do faturamento bruto ficar abaixo do mínimo mensal, este será o valor correspondente ao aluguel a ser pago pelo locatário.
É comum que este aluguel mínimo seja reajustado anualmente pelo índice eleito pelas partes.
Na prática, essa cobrança funciona da seguinte forma: no início do mês, o locatário realiza o pagamento do aluguel mínimo mensal. Após apuração dos resultados auferidos pelo locatário, constata-se a necessidade de pagamento ou não de quantia complementar sobre o mínimo ajustado.
Normalmente, afora o aluguel, o lojista também fica obrigado a custear os encargos comuns, o fundo de promoção, e a taxa da associação dos lojistas, além dos encargos específicos da loja (como ar-condicionado, luz, água, e etc.).
Abrimos parênteses para esclarecer que:
(i) Os encargos comuns equivalem à cota condominial, existente nos condomínios edilícios, e destinam-se ao custeio das despesas para manutenção e conservação das áreas comuns do shopping center. Ele é calculado com base no coeficiente de rateio de despesa (CRD), estipulado especificamente para cada loja pelo empreendedor com base em alguns parâmetros.
(ii) Já o fundo de promoção (FP) ou fundo de promoção e propaganda (FPP) consiste em uma contribuição dos lojistas para um fundo que se destina à imagem e propaganda do shopping. É fixada normalmente em percentual do aluguel mínimo ou calculado com base na área da loja.
Além dessas formas de remuneração, que são as mais comumente utilizadas, temos também o denominado Custo Total de Ocupação (CTO), inicialmente implementado nas negociações envolvendo operações de lojas âncoras, semiâncoras ou megalojas, mas que, atualmente, também é bastante utilizado em operações envolvendo lojas satélites.
Em linhas gerais, o CTO abrange as rubricas de aluguel, encargos comuns e FPP. O locatário paga uma única quantia que engloba essas três contribuições.
Na prática, há várias maneiras de se pactuar a cobrança de CTO em contratos de locação em shopping center, tais como as que veremos a seguir:
1) O CTO estipulado é prefixado em valor total em reais ou em percentual, ou seja, o lojista não participa do rateio dos encargos comuns da mesma forma que os demais lojistas, ou seja, pelo denominado CRD (coeficiente de rateio de despesa), ficando sujeito a um valor de encargos comuns fixo. Paga-se x% de seu faturamento bruto ou R$x mil reais a título de aluguel, encargos comuns e FPP, sem qualquer variação mensal;
2) O CTO estipulado também é prefixado, mas o lojista participa do rateio dos encargos comuns pelo denominado CRD (coeficiente de rateio de despesa). Nesta hipótese, o valor em reais ou o percentual fixados servem para pagamento dos encargos comuns, em primeiro lugar. O restante, se houver, é revertido para satisfação do aluguel e do FPP.
Ainda nesta hipótese, o contrato pode prever que não sendo o valor do CTO suficiente sequer para pagamento dos encargos comuns, que o locatário ficará obrigado ao pagamento da diferença.
3) Pode haver previsão do pagamento de CTO mínimo e CTO percentual, adotando-se a mesma mecânica do aluguel mínimo e aluguel percentual. Ou seja, o locatário paga um percentual de seu faturamento a título de aluguel, encargos comuns e FPP ou um valor em reais mínimo, também contemplando essas rubricas, prevalecendo sempre o que for maior.
4) Também pode haver previsão de pagamento apenas e tão somente de CTO percentual, sem a cobrança de um CTO mínimo, com ou sem a garantia de pagamento de encargos comuns;
5) O CTO pode não contemplar o FPP, de forma que o lojista fique isento do mesmo; e
6) O CTO pode contemplar de maneira segregada o valor do aluguel, dos encargos comuns e do FPP, indicando quanto será destinado à cada rubrica.
Por fim, também é muito comum em contratos de locação em shopping center o emprego de cláusula que prevê o pagamento de um aluguel em dobro no mês de dezembro.
O mês de dezembro costuma ser um mês em que o Shopping Center arca com maiores despesas em razão do maior fluxo de pessoas no empreendimento por conta das festividades de final de ano. É normalmente no mês de dezembro que os Shoppings costumam, inclusive, funcionar em horários diferenciados, o que demanda a contratação de mais mão de obra, pagamento de horas extras, e etc.
