Segundo a própria de Lei de Locações, o contrato de locação em Shopping Center é atípico. Isso significa dizer que na relação entre lojista e empreendedor de Shopping Center, sempre devem prevalecer as condições livremente pactuadas, o que garante mais liberdade e autonomia às partes.
É preciso ficar atento, no entanto, para que toda essa liberdade e autonomia não se revele em verdade abuso e prejuízos ao negócio.
Dentro dessa atipicidade em contratos de locação em Shopping Center, há cláusulas e condições que lhe são bastante peculiares e que, em que pese serem absolutamente comuns dentro desse microssistema, não são costumeiramente utilizadas em contratos de locação em imóveis fora de Shopping Center.
Merecem destaque as seguintes:
- Cláusula que prevê o pagamento de aluguel mínimo e percentual sobre o faturamento do lojista.
O pagamento do aluguel em Shopping Center, em regra, é estipulado sobre um percentual do faturamento do lojista, garantido sempre um valor mínimo ao empreendedor.
Portanto, é comum os contratos preverem o pagamento de um aluguel percentual (equivalente a x% de seu faturamento bruto) ou um aluguel mínimo de R$x mil reais, prevalecendo sempre o que for maior.
Também é comum que este aluguel mínimo seja reajustado anualmente pelo índice eleito pelas partes.
E normalmente, afora este valor, o lojista também fica obrigado a custear o condomínio, o fundo de promoção, e a taxa da associação dos lojistas, além dos encargos específicos da loja (como ar condicionado, luz, água, e etc.).
Abrimos parênteses para esclarecer que o fundo de promoção (FP) ou fundo de promoção e propaganda (FPP) consiste em uma contribuição dos lojistas para um fundo que se destina à imagem e propaganda do shopping. É fixada normalmente em percentual do aluguel mínimo ou calculado com base na área da loja.
- Cláusula que prevê o pagamento de um aluguel em dobro no mês de dezembro.
O mês de dezembro costuma ser um mês em que o Shopping Center arca com maiores despesas em razão do maior fluxo de pessoas no empreendimento por conta das festividades de final de ano. É normalmente no mês de dezembro que os Shoppings costumam, inclusive, funcionar em horários diferenciados, o que demanda a contratação de mais mão de obra, pagamento de horas extras, e etc.
- Cláusula que prevê a fiscalização das vendas do lojista, o que está diretamente ligado à apuração do valor do aluguel percentual.
Uma vez pactuado o pagamento de um aluguel sobre o percentual de vendas do lojista, o empreendedor de Shopping Center se reveste de todas as garantias de que poderá fiscalizar seu faturamento, de modo a evitar que lhe sejam fornecidas informações não correspondentes à realidade, fornecidas unilateralmente pelo lojista.
É necessário ficar atento à redação dessas cláusulas a fim de se coibir abusos do empreendedor, que podem vir a prejudicar a própria atividade de lojista.
- Cláusula comumente chamada de “cláusula de raio”.
Essa cláusula é comum em contratos de locação que envolvam lojista que possuem mais de uma loja.
Consiste na proibição de se instalar uma outra loja idêntica à instalada no imóvel locado num raio de x quilômetros daquele empreendimento, salvo seja dado consentimento pelo próprio empreendedor.
Em outras palavras, essa cláusula proíbe o lojista de explorar loja do mesmo ramo de atividade nas proximidades do Shopping Center.
- Cláusula que impede a alteração da atividade desenvolvida na loja locada.
Expressão muito utilizada quando o tema é Shopping Center é o tenant-mix. Trata-se de cuidadosa análise técnica, que regula a distribuição das lojas e serviços para o melhor aproveitamento do espaço e da circulação de pessoas de acordo com os diversos ramos.
Ao alterar o ramo de atividade, o lojista acaba alterando o tenant-mix, e com isso alterando a distribuição das lojas estrategicamente planejada pelo empreendedor de Shopping Center.
Daí a comumente pactuação de cláusulas impeditivas de alteração da atividade.
Por fim, outra questão interessante e peculiar das locações em Shopping: costumam integrar tais contratos de locação os seguintes documentos: (i) Escritura Declaratória de Normas Gerais, que contém normas gerais do Shopping Center e se aplicam a todos os lojistas, (ii) Regimento Interno, que contém regras sobre o funcionamento do Shopping, e o (iii) estatuto da associação dos lojistas, da qual todos os lojistas devem se filiar.
