Saiba como evitar o risco de ser despejado em caso de venda do imóvel locado
A venda do imóvel no curso da locação pode gerar ao locatário muita dor de cabeça e prejuízo financeiro, mas poucos locatários pensam nisso na hora de celebrar um contrato de locação.
Saiba que a Lei de Locações possui mecanismos que dão segurança ao locatário neste aspecto, os quais devem ser adotados ao momento da celebração do contrato.
São eles: a estipulação da chamada cláusula de vigência, e sua respectiva averbação às margens da matrícula do imóvel.
A chamada cláusula de vigência garante que, em caso de venda do imóvel, ficará o adquirente inibido de denunciar a locação, se o contrato estiver vigorando por prazo determinado e se a cláusula de vigência estiver averbada às margens da matrícula do imóvel.
Corresponde a uma garantia ao locatário, importantíssima, sobretudo, em locações comerciais, onde não raras vezes o locatário realiza altos investimentos no imóvel para a implantação de seu negócio, e onde o locatário firma seu ponto comercial e angaria sua clientela.
Porém, sem a averbação às margens da matrícula, a cláusula de vigência torna-se inócua. Quer dizer, mesmo que pactuada no contrato, a cláusula de vigência só tem validade se averbada às margens da matrícula do imóvel.
Ponto importante: para ter validade, é preciso que a própria a cláusula de vigência seja averbada às margens da matrícula do imóvel, e não o contrato de locação propriamente dito.
Se apenas houver o registro do contrato, esse não é capaz de tornar válida a cláusula de vigência e, logo, o adquirente do imóvel poderá denunciar a locação.
E isso tem uma razão de ser: a averbação da cláusula de vigência faz com que se presuma o conhecimento do adquirente do imóvel a respeito da locação e da necessidade de sua manutenção mesmo após a aquisição do imóvel, o que torna impossível a denúncia por parte do novo proprietário do imóvel.
Porém, a questão que fica é a seguinte: não pactuada a cláusula de vigência ou não realizada a sua averbação às margens da matrícula, o adquirente poderá denunciar o contrato a qualquer tempo?
A resposta é não.
De acordo com o §2º, do art. 8º da Lei n. 8.245/91, o adquirente do imóvel deve exercer a denúncia da locação em até 90 (noventa) dias (prazo decadencial) contados do registro da venda, após o que presume-se a sua concordância com a manutenção da locação.
Isso significa que o adquirente sub-roga-se nos direitos e deveres do locador, não podendo mais denunciá-la, só reavendo o imóvel nas demais hipóteses previstas na lei.
Outra questão interessante diz respeito à locação de imóvel onde instituída alienação fiduciária. O adquirente de imóvel com alienação fiduciária pode locar o imóvel, já que detentor da posse direta.
Contudo, em caso de inadimplemento do financiamento, o agente financiador pode promover a rescisão do contrato para consolidar em suas mãos a propriedade do imóvel.
Neste caso, o fiduciário (banco) poderá promover a denúncia da locação no mesmo prazo de 90 (noventa) dias a contar da data da consolidação da propriedade, salvo se constar do contrato de locação a anuência expressa do fiduciário.
Essa, portanto, é a cautela a ser empregada pelo locatário para evitar seu despejo em caso de inadimplemento do financiamento e consolidação da propriedade nas mãos do agente fiduciário.
Já o registro do contrato de locação às margens da matrícula do imóvel, ainda que sem a averbação da cláusula de vigência, em caso de não ter sido estipulada, garante ao locatário o direito de preferência na aquisição do imóvel locado, em igualdade de condições com terceiro, em caso de venda, promessa de venda, cessão, promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento.
Com efeito, o art. 27 da Lei n. 8.245/91, impõe ao locador a obrigação de, pretendendo alienar a coisa locada, oferecê-la primeiro ao locatário, que terá preferência para a aquisição, em igualdade de condições com terceiros.
Mas e se o locatário for preterido em seu direito de preferência? Ou seja, e se o locador não lhe oferecer a venda ou, oferecendo e sendo aceita, o locador não a respeitar? Será o locatário obrigado a desocupar o imóvel, caso não haja cláusula de vigência averbada?
Nesta hipótese, o art. 33 da Lei n. 8.245/91 garante ao locatário, desde que o contrato de locação esteja averbado às margens da matrícula pelo menos 30 dias antes da alienação, o direito de haver para si o imóvel locado, mediante o depósito do preço e demais despesas do ato de transferência, sem prejuízo de reclamar perdas e danos.
Isso se faz por meio do ajuizamento de uma ação judicial (ação de adjudicação), a ser proposta em até 6 (seis) meses após o registro do ato no cartório de imóveis (prazo decadencial).
A Lopes Rodrigues Advocacia
A Lopes Rodrigues Advocacia presta serviços de assessoria jurídica estratégica voltada para empresas e condomínios, sempre pautados pela excelência técnica e rapidez na solução das demandas.
Atua no Direito Civil com foco no Direito Imobiliário e, dentre os serviços prestados, estão os seguintes:
– Assessoria na compra e venda de imóveis, tanto para emissão das certidões necessárias quanto para elaboração dos contratos;
– Atuação em demandas envolvendo relações locatícias, inclusive envolvendo questões de Shopping Center;
– Assessoria para o síndico e conselhos;
– Pareceres Jurídicos;
– Cobrança de inadimplentes;
– Participação em assembleias, elaboração, revisão e alteração de convenção condominial, regimentos internos bem como regulamentos
Para saber mais sobre este tema e contar com auxílio de profissionais especializados, entre em contato com a gente.
